تحقیق جایگاه مسکن دربرنامه های عمرانی

جایگاه مسکن در برنامه های عمرانی قبل از انقلاب

با پیدایش مشکل مسکن در تهران و شهرهای بزرگ دیگر، توجه دولت به مساله مسکن جلب شد و سیاستهای پیش‏بینی شده، در قالب برنامه‏های عمرانی پنج ساله متجلی گردید. در برنامه های اول و دوم عمرانی کشور فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیتهای خانه سازی و تامین مسکن در نظر گرفته نشده بود.

مسکن در برنامه عمرانی سوم کشور (46-1341)

از برنامه عمرانی سوم به بعد، طرحها و برنامه‏های مربوط به بخش مسکن در برنامه های پنج ساله قابل مشاهده می‏باشند. میزان سرمایه گذاری بخش مسکن و ساختمان در این برنامه، 1/6 درصد از تولید ناخالص ملی را تشکیل می‏داد. ساخت خانه‏های ارزان قیمت برای طبقه کم درآمد و ایجاد هماهنگی بین فعالیتهای پراکنده دستگاه‏های دولتی و بخش خصوصی، در این برنامه مورد توجه قرار گرفت.

دراین خصوص لازم به ذکر است که در پایان این برنامه، مشکل مسکن همچنان لاینحل باقی ماند ، زیرا جمعیت شهری کشور با روند سریع تری افزایش یافت و عدم هماهنگی بین برنامه ها و اهداف آن ادامه یافت.

مسکن در برنامه چهارم کشور(51-1347)

در برنامه چهارم، ایجاد شرایط مساعد سرمایه گذاری بخش خصوصی در امر مسکن ، بررسی نوع و سبک معماری و مصالح ساختمانی، نظارت بر صدور پروانه های ساختمانی و اصول شهرسازی، تامین زمینه های لازم برای خانه سازی توسط صاحبان صنایع، نوسازی محله های قدیمی براساس طرح های جامع، تشویق آپارتمان سازی و احداث مجتمع های مسکونی و توجه به ایجاد ارتباط بین مسکن و شهرسازی در قالب طرحهای جامع برای بخش مسکن پیش بینی شده بود. ایجاد واحدهای مسکونی توسط بخش خصوصی و خانه های ارزان قیمت برای طبقات کم درآمد و زاغه نشیان و گودنشیان از اهداف دیگر برنامه چهارم در بخش مسکن بود.

در مجموع می توان گفت با وجود اجرای نسبی اهداف برنامه، مساله عدم هماهنگی ها و عدم تناسب ها در اجرای برنامه مانع از حل قطعی مشکل مسکن گردید. عوامل اقتصادی و اجتماعی مختلفی به مشکلات ومسائل مربوط به مسکن در برنامه چهارم دامن زدند. از جمله مهم ترین آنها می توان به آهنگ سریع افزایش قیمت زمین های شهری، ناهمانگی های نظام شهر نشینی، ضعف بخش مسکن در جذب عوامل تولید و ضعف مدیریت این بخش اشاره نمود. در این برنامه، فقدان ضوابط و استانداردهای ساختمانی موجب شد که قسمت اعظم سرمایه گذاری ها به سمت ایجاد خانه های لوکس و گران قیمت سوق داده شوند و گرایش به لوکس سازی مانع از احداث بیشتر خانه های ارزان قیمت و یا مناسب برای گروه های با درآمد متوسط گردید.

مسکن در برنامه پنجم کشور(59-1352)

در این برنامه، همراه با بهبود کیفی و کاهش تراکم خانوار در هر واحد مسکونی، سیاست یک واحد مسکونی برای هر خانوار شهری در قالب ارزان سازی و احداث خانه های دولتی برای کارگران و کارمندان، اتخاذ سیاستهای مربوط به روش های ساختمانی و صنعتی کردن آن ، افزایش تعداد مسکن برای اقشار مختلف به خصوص طبقات کم درآمد، بهبود واحدهای مسکونی موجود در مناطق شهری از نظر بهداشتی و اجتماعی و ایجاد 810 هزار واحد مسکونی جدید توسط بخش عمومی و خصوصی پیگیری شد.

در برنامه پنجم، احداث خانه های ارزان قیمت محسوس تر بود اما به دلیل افزایش سریع جمعیت شهری، مشکل کمبود همچنان به قوت خود باقی ماند. در این برنامه بخش خصوصی مورد حمایت قرارگرفت و به سمت مجموعه سازی و شهرک سازی متمایل گشت.  مشکلات اجرای این برنامه، افزایش روافزون قیمت زمین شهری، فقدان سیاست توزیع بهینه زمین و فقدان استاندارهای ساختمان و مسکن بوده است. دراین دوره، عده معدودی مالکیت زمین ها را دردست داشتند که خود به افزایش قیمت عوامل تولید کمک می کردند. جمع بندی کلی برنامه پنجم نشان می دهد که این برنامه تا حدودی به اهداف کمی پیش بینی شده دست یافت، در حالی که اهداف کیفی مسکن با ابعاد وسیع تری ادامه یافت . افزایش سریع جمعیت شهری ، توزیع نامتعادل درآمدها و عدم هماهنگی رئوس برنامه ها با اجزای آن از عوامل مهم تاثیر گذار بر برنامه به شمارمی روند.

جایگاه مسکن در برنامه های توسعه بعد از انقلاب

دوره برنامه اول توسعه (72-1368)

به منظور ترمیم و بازسازی خرابی های ناشی از جنگ تحمیلی و حوادث طبیعی و با پیش بینی گسترش فعالیتهای  ساختمانی، رشد ارزش افزوده بخش ساختمان طی برنامه اول توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی، سالانه معادل 5/14 در صد در نظرگرفته شد. عملکرد این بخش حاکی از رشد متوسط سالانه به میزان 3/5 درصد طی سال های برنامه اول بوده است. گرچه رشد مذکور نسبت به اهداف برنامه بسیار کمتر است ، اما در مقایسه با روند نزولی ارزش افزوده این بخش طی 5 سال قبل از اجرای برنامه اول قابل ملاحظه می باشد. درواقع طی سال های برنامه اول، فعالیتهای بخش ساختمان از روند صعودی برخوردار شد، به طوری که ارزش افزوده فعالیت های ساختمانی از 9/425 میلیارد ریال در سال 1368 به 7/561 میلیارد در سال 1372 رسید. این رشد در راستای استراتژی برنامه اول، مبنی بر حفظ رشد ارزش افزوده بخش ساختمان و مسکن طی سال های برنامه بوده است . سهم ارزش افزوده فعالیت های ساختمانی در تولید ناخالص داخلی در این دوره به طور متوسط 3/4 درصد در هر سال بوده است، در حالی که براساس پیش بینی برنامه اول، سهم مذکور به طور متوسط 1/7 درصد د رهر سال در نظر گرفته شده بود.

به منظور کاهش نرخ بیکاری در طول سال های برنامه، حدود 1969 هزار شغل جدید پیش بینی شده بود که سهمی معادل 6/36 درصد(721 شغل) آن به فعالیت های ساختمانی اختصاص داشت . بدین ترتیب اشتغال در این بخش باید به طور متوسط معادل 7/9 درصد در هر سال افزایش می یافت . لیکن با توجه به رکود نسبی حاکم بر فعالیت های این بخش در سال های پایانی برنامه، به نظر می رسد که سطح اشتغال در بخش ساختمان و مسکن رشد قابل توجهی  نداشته است.

براساس برآوردهای سازمان برنامه و بودجه وقت، تعداد مسکن موجود در کل کشور در شروع برنامه اول، تعداد مسکن موجود در کل کشور در شروع برنامه اول، مندرج در قانون برنامه  اول توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی معادل 8716 هزار واحد مسکونی بوده است. تعداد خانوارهای کل کشور نیز براساس برآورد مذکور بالغ بر 10410 هزار خانوار بوده است که از این تعداد 6069 هزار خانوار در مناطق شهری و بقیه در مناطق روستایی زندگی می کردند. به این ترتیب کمبود واحدهای مسکونی در شروع برنامه و در کل کشور بالغ بر1694 هزار واحد بود که در مناطق شهری بالغ بر 894 هزار واحد و در مناطق روستایی بیش از 800 هزار واحد برآورد می گردید.

براساس اهداف مندرج در برنامه اول توسعه، پیش بینی شده بود که در طول سالهای برنامه تعداد 2285 هزار واحد مسکونی به تفکیک 1582 هزار واحد در مناطق شهری و 703 هزار واحد در مناطق روستایی احداث گردد و به این ترتیب تاحدودی از مشکل کمبود مسکن با توجه به روند فزاینده جمعیت و گسترش مهاجرت و شهرنشینی کاسته شود.

براساس آمار بانک مرکزی در طول سال های برنامه تعداد 5/731 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور ساخته و تکمیل شد که 7/53 درصد کمتر از مقدار پیش بینی شده در برنامه بود. رشد سریع تر واحدهای مسکونی تکمیل شده نسبت به رشد جمعیت  در این دوره حاکی از تخفیف مشکل مسکن در کشور است هرچند که در حد پیش بینی این مشکل حل نشد. مقایسه عملکرد احداث واحدهای مسکونی در مناطق شهری با اهداف برنامه طی سالهای 72-1368 نشان می دهد که براساس برآورد انجام شده در پایان برنامه اول، کمبود مسکن با توجه به رشد جمعیت 8/1819 هزار واحد در مناطق شهری بود.

در طول سالهای برنامه اول توسعه، 4/84 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری کشور ( به جز شهر تهران) صادر شد که به طور متوسط 5/3 درصد در هر سال بر تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده درمناطق مذکور افزوده شده است. بررسی متوسط سطح زیربنا در مناطق مختلف کشور در طول سالهای برنامه نشان

می دهد که سیاست های برنامه مبنی بر احداث واحدهای ساختمانی با سطح زیر بنای پایین به ویژه در شهرهای بزرگ مورد توجه قرار نگرفت و کماکان احداث واحدهای ساختمانی با سطح زیربنای بالای استمرار یافته است.

از علل عمده رکود نسبی فعالیت در بخش مسکن در این دوره افزایش هزینه احداث و قیمت مسکن است که در شاخص های ساختمانی منعکس می باشد. شاخص بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی طی سالهای برنامه به طور متوسط 1/31 در صد در هر سال رشد داشته است و در همین مدت شاخص بهای خدمات ساختمانی رشدی معادل 8/15 درصد در هر سال مواجه بوده است. رشد شاخص عمده فروشی مصالح ساختمانی عمدتا ناشی از افزایش قیمت مصالح فلزی بوده است که با 33/3 درصد متوسط رشد در هر سال به 4/183 درصد رسید.

از دلایل عدم تحقق اهداف کمی برنامه در زمینه احداث واحدهای مسکونی، علاوه بر دلایلی مانند پایین بودن میزان درآمد سرانه و پس اندازهای بخش خصوصی که کاهش قدرت خرید و تقاضای موثر را به همراه دارد، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

عدم تحقق سرمایه گذاری های لازم طبق پیش بینی های برنامه اول

عدم تناسب تسهیلات بانکی با بهای واحدهای مسکونی احداث شده

افزایش قیمت زمین

بالا بودن متوسط سطح زیربنا و عدم توجه به ساخت واحد های مسکونی با سطح زیربنای کم

توجه کمتر به تولید انبوه مسکن و عدم ساخت واحدهای استیجاری

افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران این بخش

مشکلات حقوقی و قانونی در ارتباط بامالک و مستاجر

مشکلات ناشی از روشهای اجرایی پیچیده در مورد اخذ انواع پروانه ساختمانی و دیوان سالاری حاکم بر شهرداری ها

براساس پیش بینی های به عمل آمده، از 204 میلیون متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی احداث شده در طول سالهای برنامه،153 میلیون مترمربع به مناطق شهری اختصاص داشته است. بدین ترتیب ، متوسط زیر بنای هر واحد مسکونی در مناطق شهری کشوردر حدود 7/96 متر مربع بود ه است. براساس آمار منتشر شده از عملکرد، متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی احداث و تکمیل شده در طول سالهای برنامه معادل 7/146 متر مربع بوده است که 7/51 درصد بیشتر از پیش بینی برنامه می باشد. این امر علی رغم مشکلات کمبود مسکن، حاکی از تمایل خانوارها

( بویژه متقاضیان بالفعل) به داشتن مسکن با زیربنای بالاتر است. لازم به یادآوری است که با اجرای سیاستهای جدید وتعقیب الگوی مسکن با زیربنای کمتر از سوی دولت، متوسط مذکور طی سالهای برنامه روند کاهنده داشته و از  155 متر مربع در سال 1368 به 137 مترمربع در سال 1372 کاهش پیدا کرده است.

براساس پیش بینی برنامه اول توسعه ، به منظور تحقق اهداف برنامه در زمینه احداث و تکمیل 2285 هزار واحد مسکونی در طول سالهای برنامه، معادل 3/9336 میلیارد ریال از محل منابع بخش خصوصی و عمومی جهت سرمایه گذاری در نظر گرفته شد و از این میزان باید1/4494 میلیارد ریال (48 درصد) توسط سیستم بانکی،9/4282 میلیارد ریال (46 درصد) از طریق پس اندازهای خصوصی، 7/443 میلیارد ریال توسط بنگاههای دولتی و 6/115 میلیارد ریال (2/1 درصد) از طریق بودجه عمرانی تامین