تحقیق چشم اندازی از بحران رهن در یک سطح پایین و متعدل جامعه

چکیده:

این مقاله به ارزیابی تاثیربحران وام مسکن در چلسی،ماساچوست،بین در آمدهای کم متوسط 35000جامعه مجاور بوستون.

پس از سالها از رشد سریع،سقوط قیمت خانه ها در سال 2005آغاز شد.مطابق تکرار شاخص فروش قیمت تا 50درصددرسال2009از اوج خود افتاده است.رهن ها افزایش یافت ووام دهندگان مالکیت مجددیافتندیا اجازه فروش کوتاه مدت در بیش از330خانه را دارند،که منجربه خروج اجباری حداقل یک خانواده از 30خانواده در شهر شد.بخش بزرگی را از املاکشان محروم کردند که درخانه ها دویا سه خانواده بود.بنا براین تعدادی از خانواده های آسیب دیده از فروش اموال به رهن بدون شک گسترش فراتراز بحران بود.اما برخی اخبارجدید وجود داشت ،پس از شروع آهسته ،خدماتی پدیدارشد که به مراتب بیشتر مؤثر بود از سلب فروش املاک،بنابراین سهام املاک موجود باعث سقوط املاک از سال 2008شده است.

دراکثرموارد،صاحبخانه که خریدار قبلی برای رسیدن به پیشرفت است به مراتب اجتناب فروش در بازار روبه مرگ بوده وبنابراین آماده اند برای سود وقتی بازار بهبود یابد.علاوه بر این بحران مالکان مانع از نگهداری وبهبود املاکشان نمی شود،هردو شماره وارزش دلار از پروانه ساختمان به خوبی واگذار شدند

حتی برای آن دسته از مالکان که به احتمال زیاد به تازگی حقوق صاحبان سهام منفی در خانه های خود خریداری کرده اند.

لین فیشر استاد املاک ومستغلات در بخش مطالعات شهری وبرنامه ریزی است ودر مرکز املاک ومستغلات مؤسسه تکنولوژی ،ماساچوست است.

آدرس پست الکترونیکی اوlifsher@miy.eduاست.لورن لامبای –هانسون دانشجوی دکترادربخش مطالعات شهری وبرنامه ریزی درمؤسسه ماساچوست است.شخص او فارغ التحصیل ومحقق در بخش پژوهش در بانک فدرال رزرو بوستون است.پست الکترونیکی او به آدرس

lslh@mit.eduاست. Willen.paulsیک اقتصاد دان ارشد ومشاور سیاست در بانک فدرال رزرو در بوستون است.پست الکترونیکی او paul.willen@bos.frb.oryاست

http://www.bos.frb.oyy/economic/wp/index.htm

دراین مقاله که ممکن است تجدید نظر شده در وب سایت بانک فدرال رزرو در بوستون موجود است.دراصل برای تهیه این کنفرانس ،وام مسکن آمریکاآماده سیستم:تجدید نظر،بازیابی،بازسازیدر "فیلادلفیا"خود گردان در تاریخ14-12 مه 2010برگزارمی شود

کتاب آن در آینده پدیدار می شود.بازسازی وام مسکن آمریکا:تجدیدنظر،بازیابی،بازسازی توسط coedited,susanm,wachter,marvin,joecooney,steinدر بهار 2011منتشر خواهد شد.نویسندگان تشکر می کنند ،مدیران ،تشخیص وبازرسی می کنند،خدمات برای شهر چلسی،مشروط بر این که برای اطلاعات ومناظر به شرکت دارند.

Ralph Bostic,Kelly Edmistonنظردو ناشناس Chris foote/Kris 6erardiونظرات مفید وپیشنهادات شرکت کنندگان در کنفرانس.

نظرات بیان شده در این مقاله لزوما نویسندگان ونمایندگی کسانی که از فدرال،بانک مرکزی بوستون با سیستم فدرال رزرو بوده نیستند.

معرفی :

در بحث سیست فعلی آمریکا این حقیقت پذیرفته شده که بحران مسکن جوامع آمریکا آسیب دیده است.برای جستجو مقالات روزنامه به وسیله کلمات"محرومیت"و"اجتماع" پیوسته شدند که این قبیل کلمات به عنوان"غارت"وپران و "خسارت"ظاهر شدند.هزار از وارد شدن در این مقاله برای اندازه گیری اثرات بحران به روش غیر سیستماتیک تلاش می کنیم.

ما در چلسی،سهرستان ماساچوست که درست در مجاورت وشمال بوستون تمرکز می کنند به این دلیل ما چلسی را انتخاب کردیم که داده هایش فوق العاده خوب است خصوصا سخت در بحران بود همان طور که در زیر نشان داده خواهد شد.

بهای مسکن در بازارسال 2005تا2009کاهش یافت وتقریبا نیمی از وام دهندگان با فروش مختصر سلب یا موافقت کردند.

که تقریبا 8درصدیعنی یک نفر از هر سه خانواده ی سهامداران در شهر.

چلسی به عنوان جامعه ای فقیر در نیوانگلند،90درصد ساکنان آن 356/34که توسط آزمون مؤسسات مالی انجمن فدرالی(ffilc)به عنوان درآمدهای کم ومتوسط مستقیما در این نواحی سرشماری وشناسایی شده اند.

بیش از 56درصداز ساکنان آن اسپانیای تبار یا لاتین هستند.به عنوان (2004)wachter,gillen,calemتوضیح می دهند.

جوامع نظیر چلسی با عظمت بالا از درآمدکم واقلیت ساکنان هم چنین به عنوان وام گیرندگان،ثبت اعتبار محدود از قبیل مهاجران،که با هزینه وام های بالا برای رونق مسکن جدید جذب شده اند.چلسی جرم کوچکی از زمین است ،پیرامون دومایل مربع،یکی از 50شهربزرگ در کشور است.بر اساس اطلاعات سرشماری در سال 2008،797/12واحد مسکونی در چلسی وجود دارد.

مسکن های موجود در آن قدیمی است،که حدود 3/2دوسوم(158و8)قبل از سال 1940ساخته شده اند از این واحد ها فقط 609/4واحد توسط صاحبان آنها اشغال شده اند.نوعی از ساختار مسکن در چلسی این است که بیش از نیمی از ساختمان های آن خانواده های چندگانه کوچک است که 579/6واحد در ساختمان های دو یا چهارواحدهستند.آنچه ما در مطالعه مان پیدا می کنیم؟یک جز خوب ویک خبر در گزارش وجود دارد.آنچه در بالا ذکر شد،محاصره کردن جزهای بد قیمت رهن خانه هاست.طبق تکرار شاخص فروش،قیمت خانه های 2005در سال 2009نزدیک به 48درصداز اوج خود افتاده بود.این برآوردقیمت رهن،خودکارنیستندکه حق اقامه دعوی مزایده وخرید وفروش املاک متعلق به بانک از نمونه ما سلب شده است.بنابراین نمونه از خلاصه ی فروش نامیده می شود که در آن وام دهندگان با تخفیفی موافقت کردند نسبت به مانده های واریز نشده کاهش قیمت تضمین شده درشهرستان پیرامون حداکثر40درصددرسال2005است.چنین قیمت نمایشی سقوط کرد،جالب توجه است،مانند چلسی نیست،درواقع در طول 2009نزول چرخه فعلی مسکن که مختصری قابل توجه از افت قیمت بوده است.در طول آخرین چرخه رخ داده است،بین سالهای 1987و1993قیمت خانه های چلسی 57درصدکاهش یافت.سقوط قیمت مسکن در چرخه فعلی موجب انفجاری در فعالیت رهن است.بین سال های 1998و2005،تعداد سالانه رهن در هر سال تک رقمی به ویژه در سالهای 2003و2004در همه بدون ثبت نام فروش اموال به رهن،در سال 2005فروش اموال به رهن شروع به افزایش است.ودر سال 2008فروش 125اموال به رهن بیش از پنج برابر بیشتر وجود دارد.

ودر مجموع 24 رهن در دوره هشت ساله بین سالهای 1998و2005رخ می دهد.اگرفروش کوتاه مدت ما تعدادبسیاربالاتر است.تعداد دفعات مشاده شده بین سالهای 2006و2009توسط ما357مالک خانه های خود را از طریق رهن یا فروش کوتاه باقی مانده است.طبق گزارش مالیاتی،این پیرامون 4500خانواده یکی از سه خانواده که املاکشان در چلسی است.به این معنی که تقریبا8درصداز خانه هایشان رفتند وقتی که بحران وام مسکن آغاز شد.

نقشه های شهر نشان می دهد که رهن گسترده بوده که حداقل یک رهن عملادر هر بلوک مسکونی در شهر وجود دارد،حتی برای املاکشان صحیح نیست تحت تاثیر واقع شوند به وسیله رهن نتیجه زیان آور مشاجره قیمت ها بسته به شاخص قیمتی است که استفاده می کنیم،هرکسی که در سال 2000یا2002خانه خریداری کرد.امروزه ارزش کمتری بابت آن پرداخت کی کنند.تورم در حساب باعث یک موقعیت حتی بدتر می شود.اندازه گیری توسط تعدیل کنندهpceسطح کلی قیمت تا بیش از20درصداز سال2000افزایش یافته است،ازآنجاکه مالکان معمولی قدرت نفوذ زیادی دارند،کاهش قیمت ها را به طور کامل از بین می برند هرگونه سرمایه گذاری برای اکثر مالکان که از آغاز دهه پرداخت پایینی بوده خریداری شده است.

بدیهی است،خریداران از قیمت های پایین تر بهره مند می شوند.درموردخانه ها خریداران هم چنین فروشندگان تکرار می شوند بنابراین کاهش قیمت خریدار مبدا پتانسیلی است توسط ارزش کاهش دارایی در جریان.اما برای خریداران خانه برای اولین بار،سقوط قیمت نشان دهنده ی فرصتی برای وارد شدن به بازار مسکن در سال 2005موجود نبود.

چگونه چلسی با کاهش قیمت خانه ورهن سروکار داشت؟در این جا اخبار بهتر عکس یک جامعه بادوام بنیادی است که کتبه ناقص از یک موقعیت بد است.

آنچه نگران کننده خواهد بود این است که اگر چلسی بیش از حد تحت فشار قرار گیرد مثال ونقطه اوج آن در جامعه در حال مرگ است که هیچ کس فاقدبرای خرید،ماندن یا سرمایه گذاری است.با این حال به نظر می رسدشواهد کمی وجود دارد چنین حرکتی تحت راه است.ما با برگشت به بالا این ادعا را در سه نقطه می بینیم.اول سهام از اموال متعلق به بانک که صنعت به عنوان"املاک موجود متعلق به" یاREOشناخته شده است.تحت کنترل پدیدار می شود.

یکی از راه های اصلی از طریق رهن جوامع آسیب دید.به این معنی است تابع مولد مالی به عنوان وام دهندگان با اخراج مالکان استکه بعداز آن فروش املاکشان مشکل دارد.در مطالعه خود از موجودی REOدر سرتاسرشهرهای مناطق ایالات متحده،ایمرگکاک(2008)استدلال می کند که یک چرخه معیوب در این بین وجود دارد افزایش سهام REOوکاهش ارزش دارایی از آنجائیکه قیمت های پایین تر کاهش حقوق صاحبان سهام مالکان که منجر به توقیف یا رهن بیشتر که محدود به قیمت خانه های پایین است.تابع مولد مالی هم چنین ممکن است نتیجه مستقیم از ارزش املاک REOخودشان داشته باشد.

Hirsch,schramm,couttonدرسال(2008)بند وابستگی طولانی بین دوره های صرف شده در وضعیت REOدرفروش مجدد قیمت های پایین است.آنها استدلال می کنند که یک نیرویی پشت این وابستگی اغلب طولانی مدت که صرف مالی املاک REOاست وجود دارد.ازآنجائیکه آنها در معرض خرابکاری وسرقت لوازم برقی،سیم کشی،لوله ها وحتی جانبداری هستند(112طی سال2008برخی از شواهد اولیه از سهام روبه رشد REOوجود داشته است،وقتی از وام دهندگان توانایی برای فروش اموال مضطرب لگرمن دارد.

همگام با افزایش رهن های جدید.اما با شروع سال2009دوچیز رخ داده است.اول،وام دهندگان به سرعت با افزایش استفاده از فروش کوتاه مدت به این معنی که انتقال املاک یک صاحب خانه با حسن نیت به دیگری وهرگز به سهام متعلق به بانک وارد نمی شود.